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2025年度第３四半期（2025年10月〜12月）の東京23区賃貸マンション市場においては、賃料の上昇傾向が継続した。2025年通年のデータでは、前回レポートのとおり都心部を中心とした賃料上昇が周辺区へも波及しており、平均成約坪単価が17,500円を超える区が前年同期の2区から6区へと拡大する結果となっている。本レポートでは、三井不動産レジデンシャルリースが分析した最新の賃貸マンション市場動向について解説する。

東京23区 | 賃貸マンション市場全体の傾向

平均成約坪単価17,500円超のエリアが6区へ拡大

2025年1月〜12月の通年データを前年同期と比較すると、平均成約坪単価の上昇が顕著に表れている。特に港区では平均成約坪単価が20,000円を突破し、中央区でも前年比で1割以上の上昇となる高い伸びを示した。

また、都心部だけでなく外周部への波及も確認されており、足立区や江戸川区といったエリアでも上昇率が１割を超えている。

東京23区 | 賃貸マンション物件の成約率・成約戸数

単身者向けは好調維持も、ファミリー向けは成約率が低下傾向 

間取り別の成約率動向を見ると、シングルタイプ（1K・1R）および1BEDに関しては引き続き順調な推移を見せている。一方で、2BED・3BED以上のファミリー向け物件については、成約率がやや低下傾向にあり、市場の好不調を示す一つの目安とされる「成約率30%」を下回る月も出てきている。

このように、シングルタイプが早く成約し、ファミリー向け物件の成約ペースがやや鈍化している状況が伺える。

東京23区 | 賃貸マンション物件の募集戸数・募集坪単価

ファミリー向け物件については、今後の動向を注視 

シングルタイプ（1K・1R）および1BEDの直近3ヶ月の募集坪単価は前年同期比では上昇傾向にある。また募集戸数についても前年同期比で増加傾向にあるものの、前述のとおり成約率は引き続き順調に推移している。

2BED・3BED以上のファミリー向け物件においても前年同期比で募集戸数は増加傾向、募集坪単価は上昇傾向にあり、前述した成約率の低下傾向とあわせて、今後の動向を引き続き注視する必要がある。

東京23区 | 入替時賃料変動率

入居者の退去による「入替時賃料変動率」は高水準で推移 

入替時賃料変動率（※）は、市場動向を反映して、間取りタイプを問わず高水準を維持。

三井不動産レジデンシャルリースでは、最新の市場動向等を踏まえて、適切な賃料改定を実現している。

※三井不動産レジデンシャルリース管理物件における入居者の入れ替わり時の賃料改定率。

総括

短期的には機動的な価格設定が有効。中期的には今後の需給バランスを注視する必要あり

足元の市場は全体としては賃料上昇傾向が強いため、短期的にはエリア・タイプごとの需給バランスを踏まえて機動的に強弱をつけた価格設定が有効な施策となる。特にシングルタイプは非常に好調であるため、積極的な対応により収益力向上が期待できる。

一方、中期的な視点では、今後の供給予定や人口動態等の需給バランスに注意を払う必要がある。

分譲マンション価格の高騰や賃貸マンションの供給動向など、様々な要因が混在する現在の市場において、適切な賃貸経営判断を行うためには、広域のデータだけでなく最新の細かなエリア別・間取り別の動向を見極めることが不可欠だ。今後の賃貸経営戦略については、ぜひ三井不動産レジデンシャルリースへご相談いただきたい。

※ 本記事に掲載しているデータは、三井不動産レジデンシャルリース株式会社が取得するマーケット情報を基に作成しています（2026年2月当社調べ）。エリア別の動向等、より詳細な情報をご希望の場合は、担当者へお問い合わせいただければご説明させていただきます。