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2025年度を終えた足元の状況を見ると、東京23区賃貸マンション市場においては、賃料の上昇傾向が継続した。引き続き、都心部を中心とした賃料上昇が周辺区へも波及しており、2024年度は平均成約坪単価が17,500円を超える区が港区、千代田区、渋谷区のみであったところ、2025年度（2025年4月～2026年3月）ではこれに中央区、新宿区、品川区、目黒区を加えた計7区へと拡大する結果となっている。本レポートでは、三井不動産レジデンシャルリースが分析した最新の賃貸マンション市場動向について解説する。

東京23区 | 賃貸マンション市場全体の傾向

平均成約坪単価17,500円超のエリアが7区へ拡大

2025年4月〜2026年3月のデータを前年度と比較すると、各エリアの平均成約坪単価の上昇が顕著に表れている。特に、前年度は港区、千代田区、渋谷区のみが平均成約坪単価17,500円を超えていたところ、中央区、新宿区、品川区、目黒区でもこの水準を超えた。

また、都心部だけでなく外周部への波及も継続しており、江戸川区、荒川区では上昇率が10％を超えている。

単身者向けの成約率は好調、1BED以上ではやや低下

2025年4月以降の間取り別の成約率動向を見ると、シングルタイプ（1K・1R）に関しては好調に推移している一方で、1BED・2BED・3BED以上のコンパクト・DINKS～ファミリータイプについては成約率がやや低下しており、特に2BED・3BED以上のファミリータイプでは成約率30%を下回る月が複数見られた。

東京23区 | 賃貸マンション物件の募集坪単価・募集戸数

募集坪単価は全タイプで上昇継続も、募集量はタイプ間で異なる傾向

平均募集坪単価は、すべてのタイプで上昇傾向が継続している一方、募集量については1BED・2BED・3BED以上のコンパクト・DINKS～ファミリータイプで増加傾向にある。特に、2BED・3BED以上のファミリータイプの募集量増加は顕著に見られ、これは前述の成約率の鈍化にも関係する動きであり、今後の動向を引き続き注視する必要がある。

東京23区 | 入替時賃料変動率

入居者の退去による「入替時賃料変動率」は引き続き高い水準で推移

入替時賃料変動率（※）は、2025年4月以降、間取りタイプを問わず高水準を維持している。尚、入替時賃料の変動率は、入居当時のマーケットと退去時のマーケットとのギャップが大凡表れるものであり、今後も市場の賃料上昇が継続する限りにおいては、この指標も引き続きプラスで推移することとなる。三井不動産レジデンシャルリースでは、最新の市場動向等を踏まえて、適切な賃料改定を実現している。

※三井不動産レジデンシャルリース管理物件における入居者の入れ替わり時の賃料改定率。

総括

単身向けタイプは各指標で好調継続、ファミリータイプの需給バランスについては注視が必要

シングルタイプ（1R・1K）では成約率、募集坪単価、募集量といった各指標で需要の強さが見られた一方で、2BED・3BED以上のファミリータイプでは募集坪単価こそ他のタイプと同様に上昇傾向であるが、募集量の増加と成約率の鈍化に表れる需給バランスに変化が見られる為、その動向を注視する必要がある。

また、エリア別の動向については、都心部の賃料上昇が外周部に波及する傾向が続いており、今後の開発・投資対象としても外周部の存在感は高まっている。
適切な賃貸マンション経営にあたっては、広域の平均データだけでなく、その間取り・そのエリア・その駅で需要がどう動いているかを精緻に見極めることが不可欠である。今後の賃貸経営戦略については、ぜひ三井不動産レジデンシャルリースの知見をご活用ご相談いただきたい。

※ 本記事に掲載しているデータは、三井不動産レジデンシャルリース株式会社が取得するマーケット情報を基に作成しています（2026年5月当社調べ）。エリア別の動向等、より詳細な情報をご希望の場合は、担当者へお問い合わせいただければご説明させていただきます。