MFRL INSIGHTS

 Project：グリーンレジデンス赤坂

所在地：東京都港区/「青山一丁目」駅
事業種別：「高価格」「大規模」プロジェクト

プロジェクト概要

「青山一丁目」駅から徒歩10分、都心でも有数のステータスを誇る「赤坂」の高級賃貸マンション「グリーンレジデンス赤坂」。三井不動産レジデンシャルリースが事業・建築企画、工事、運営管理まで一貫してサポートしたこの低層マンションは、最高級のタワーマンションが人気を博す赤坂の地で、現在も高稼働の状態が続いている。

 マーケティングに詳しい広告代理業を営むこのマンションのオーナー様から当社に相談があったのは、2012年。以降、建築費を睨みつつ事業着手の機会を伺っていた。本格的に事業着手したのは2021年。奇しくも当時はコロナ禍の真っ只中。先代から受け継いだ土地を有効活用し、賃貸マンションを建設したいという依頼であった。都市計画の関係上、計画地は高層マンションを建設することができない立地であったが、タワーマンションとは異なる価値創出をすべく、企画を練ることとなる。

マンションの機能価値もさることながら、イメージ価値を高めご入居者様に喜んでいただくことが肝要というオーナーの考えに基づき、市場のニーズを鑑みながら、具現化させていく。三井不動産レジデンシャルリースの「企画」がはじまった。

課題

・高層マンションが人気の赤坂エリアで、魅力的な低層マンションを開発する
・マーケットおよびターゲットニーズを視野に入れつつ、オーナー意向を商品企画に反映、具現化させる
・価値に見合った最適なコストバランスを考慮し、収益性を担保させる

三井不動産レジデンシャルリースの解決策

三井不動産レジデンシャルリースの「企画」の多くは、徹底した市場分析からはじまる。自社管理物件の入居者属性を分析し、本マンションのメインターゲットをエリート層のシングル・DINKSに定めた。 マンションの間取り構成としては、高単価でもメインターゲットに訴求しやすく使い勝手の良い1LDK・2LDKを中心とした間取り構成とした。 また、ターゲットを見据えた企画はカラースキームにも及ぶ。コロナ禍のため、リモートワークする入居者が多いことも考慮し、専有部を落ち着いて過ごせる空間として演出しながら、一部プランにはワークスペースも設置した。ターゲット層が重要視すると考えられる住宅設備やセキュリティは、タワーマンションにも見劣りしない仕様を設えた。 

しかし、この時点では見劣りしないまでも、差別化にまでは至っていない。オーナーからの依頼でもあったイメージによる価値創出をすべく、工夫を施したのが共用部だ。 共同住宅においては、廊下や階段といった共用部分を容積参入しない特例措置があるが、収益性に直結するレンタブル比を損なわずにイメージ価値を生み出すためには、それら共用部分に投資することが最善策だと考えた。 魅力的な共用部空間を創出すべくオーナーと打合せを重ね、開放感ある2層吹抜のエントランスホールを設け、内廊下からも緑豊かな中庭を見下ろすことができる空間とした。

また、オーナーのアイデアでエントランスホールに絵画を飾り、季節ごとに絵画を入れ替える運用を採用した。 こうして、オーナーと一体になり考案した企画を実現する為、設計事務所や施工会社とコストやスケジュール面において細部の調整を図った。

イメージ戦略は奏功し、初期リーシングは好調であった。プロジェクト開始時にオーナーに提示していた想定賃料よりも高い水準で落着、「グリーンレジデンス赤坂」は現在も高稼働の状態が続いている。