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2026年度第1四半期（2026年4月～6月）の東京23区賃貸マンション市場においては、引き続き賃料上昇の傾向がおおむね継続しており、入居者入替時の賃料変動率についても高い水準で安定している。本レポートでは、三井不動産レジデンシャルリースが分析した最新の賃貸マンション市場動向について解説する。

東京23区 | 賃貸マンション市場全体の傾向 

都心だけでなく外周部でも賃料単価上昇が顕著

2025年7月〜2026年6月の通年データを前年同期と比較すると、都心の賃料単価上昇が外周部にも波及していることが見てとれる。港区を中心とした都心の7行政区が平均成約坪単価17,500円を超え、前年同期には同単価が14,000円未満であった荒川区、北区、大田区も同単価14,000円を超えた。特に、荒川区では前年同期比の上昇率が10％を超え、顕著な上昇傾向が確認できる。

東京23区 | 賃貸マンション物件の成約率・成約戸数

成約率は前年同期比でやや低下傾向

2026年4月～2026年6月の成約率の動向を見ると、2024年・2025年の同期比較でやや低下傾向にある。間取り別では、シングルタイプ（1K・1R）が前年、前々年と同程度である一方で、1BED・2BED・3BED以上のコンパクト～ファミリータイプについては成約率がやや低下していることが分かる。直近12ヶ月の動きを見ても、特に2BED・3BED以上のファミリータイプでは成約率30%を下回る月が多く見られた。

東京23区 | 賃貸マンション物件の募集坪単価・募集戸数

募集坪単価はおおむね上昇傾向も、前年同期比の募集量は増加傾向

平均募集坪単価は、シングル（1K・1R）・1BED・2BEDタイプで上昇傾向が継続している。一方、募集量については前年同期比で特に1BED・2BED・3BED以上のコンパクト～ファミリータイプは顕著に増加しており、これは前述の成約率の低下を裏付ける動きでもある為、今後の動向には注意が必要である。

東京23区 | 入替時賃料変動率

入居者の退去による「入替時賃料変動率」は継続的に高位で推移

入替時賃料変動率（※）は、2025年以降、間取りタイプを問わず高水準で推移しており、特にシングル（1R・1K）タイプにおいては2025年1月の水準と比較しておよそ2倍の賃料変動率（上昇）となっている。入替時賃料の変動率は、入居当時のマーケットと退去時のマーケットとのギャップから生まれるものであるが、三井不動産レジデンシャルリースでは、最新の市場動向等を踏まえて、適切な賃料改定を実現している。

※三井不動産レジデンシャルリース管理物件における入居者の入れ替わり時の賃料改定率。

総括

賃料単価は間取りタイプに関わらずおおよそ上昇傾向も、コンパクト～ファミリータイプの需給バランスについては注視が必要

平均募集賃料単価については間取りタイプに関わらずおおよそ上昇傾向であり、さらにシングルタイプ（1R・1K）については成約率、募集量といった需給に関する指標も引き続き高位安定している。一方で、1BED・2BED・3BED以上のコンパクト～ファミリータイプでは募集量の増加と成約率の鈍化に表れる需給バランスに変化が見られる為、その動向を注視する必要がある。

また、エリア別の動向については、引き続き都心部の賃料が上昇、これが外周部にも波及するという傾向が続いており、今後の開発・投資対象としては外周部の存在感も高まっている。

適切な賃貸マンション経営にあたっては、広域の平均データだけでなく、その間取り・そのエリア・その駅で需要がどう動いているかを精緻に見極めることが不可欠である。今後の賃貸経営戦略については、ぜひ三井不動産レジデンシャルリースの知見をご活用ご相談いただきたい。

※ 本記事に掲載しているデータは、三井不動産レジデンシャルリース株式会社が取得するマーケット情報を基に作成しています（2026年9月当社調べ）。エリア別の動向等、より詳細な情報をご希望の場合は、担当者へお問い合わせいただければご説明させていただきます。